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RA Schäker Wohneigentum WEG-Recht

Corona WEG-Versammlungen möglich

Die Erneuerung des Lockdowns hat in vielen Lebensbereichen neue Probleme aufgeworfen. Die Frage steht, ob in Zeiten von Corona WEG-Versammlungen möglich sind oder ob gegebenenfalls bereits geplante WEG-Versammlungen abgesagt werden müssen.

WEG-Versammlungen sind möglich

Für den Freistaat Sachsen gilt in Auslegung der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung (SächsCoronaSchVO), dass WEG-Versammlungen möglich sind. Zwar erwähnt die Verordnung die Wohnungseigentümerversammlungen nicht explizit, allerdings unterfällt sie dem Sinn nach der Ausnahme von § 2 Abs. 1 SächsCoronaSchVO. Diese Vorschrift ordnet Kontaktbeschränkungen im öffentlichen Raum auf höchstens zehn Personen von maximal zwei Hausständen an. Für „notwendige Gremiensitzungen von juristischen Personen des privaten Rechts“ gilt diese Einschränkung gemäß § 2 Abs. 5 SächsCoronaSchVO ausdrücklich nicht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche ist seit der WEG-Reform 2007 rechtsfähig, d. h. sie kann eigene Rechte erwerben. Damit unterfällt sie dem Begriff der juristischen Person des privaten Rechts. Kennzeichnend für juristische Personen ist ihr organschaftliches Handeln. Dabei ist die Wohnungseigentümerversammlung als höchstes Gremium als „Gremiensitzung“ zu betrachten, nicht nur die Beiratssitzung. Lediglich der Vorbehalt der Notwendigkeit der Versammlung wäre noch zu beachten, allerdings ist dies im Hinblick auf regelmäßig erforderliche finanzielle Entscheidungen, Instandsetzungsbedürfnisse sowie Verwalterbestellungen oder deren Abberufungen meist unproblematisch.

Damit ist es den Verwaltern grundsätzlich gestattet, auch während des neuerlichen Lockdowns Wohnungseigentümerversammlungen einzuberufen und abzuhalten.

Kontaktverfolgung

Umstritten ist, ob im Zuge einer Wohnungseigentümerversammlung eine Kontaktnachverfolgung zu gewährleisten ist. So regelt § 5 Abs. 1 SächsCoronaSchVO, dass alle nicht nach § 4 Abs. 1 SächsCoronaSchVO verbotenen „Einrichtungen, Betriebe und Angebote“ eine Kontaktdatenerhebung durchzuführen haben. Allerdings wird vertreten, dass eine Wohnungseigentümerversammlung nicht davon betroffen wäre, da sie auf einem Ausnahmetatbestand nach § 2 SächsCoronaSchVO beruhe. Die Kontaktdatenerhebung wäre ohnehin nicht schwer, da der Verwalter zur Anwesenheitskontrolle verpflichtet ist und neben den üblichen Daten nur noch die E-Mail-Adresse bzw. die Telefonnummer aufzuzeichnen hätte. Namen und Anschriften, Postleitzahlen und Dauer der Anwesenheit lassen sich ohne weiteres kurzfristig ermitteln. Aufgrund des Umstandes, dass eine fehlende Kontaktdatenerhebung bußgeldbewehrt ist (§ 10 Abs. 2 lit. e SächsCoronaSchVO), sollte der Verwalter diese Daten im Zweifel zusätzlich festhalten.

Lokale Sonderregelungen beachten

Entsprechend der Pandemiesituation haben Gemeinden und Kreise eigene Regeln zum Infektionsschutz verabschiedet, die die Einschränkungen der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung noch verschärfen können.

Stadtgebiet Leipzig

Die Stadt Leipzig hat z. B. in ihrer Allgemeinverfügung vom 21. Oktober 2020 für ihr Stadtgebiet eine Kontaktdatenerhebung verpflichtend gemacht. Zusätzlich hat sie angeordnet, dass Veranstaltungen in geschlossenen Räumen auf höchstens 150 Personen begrenzt sind. Von dieser Höchstzahl darf ausnahmsweise abgesehen werden, wenn ein Hygienekonzept mit dem zuständigen Gesundheitsamt abgestimmt wurde.

Ist daher vorauszusehen, dass mehr als 150 Personen zur Wohnungseigentümerversammlung erscheinen werden oder erscheinen könnten, hat der Verwalter vorab ein Hygienekonzept zu erarbeiten und mit dem Gesundheitsamt der Stadt Leipzig abzustimmen. Sinnvoll könnte hier eine kurzfristige Verlegung des Versammlungsortes vor den Toren der Stadt Leipzig sein, denn der Landkreis Leipzig hat derzeit noch keine weiteren Regelungen erlassen (Stand 2. November 2020 – die Aktualität muss aber stets geprüft werden).

Maskenpflicht

Eine explizite Maskenpflicht ist für eine Wohnungseigentümerversammlung nicht vorgesehen, sie kann sich aber entweder aus den Erfordernissen des anzuwendenden Hygienekonzeptes, der Unterschreitung des Mindestabstandes oder aus lokalen Regelungen ergeben. § 9 der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung ist aber nicht anwendbar. Hier wird Bezug genommen auf das Sächsische Versammlungsgesetz, das in § 1 Abs. 4 eine Versammlung als auf einen nicht individuell bestimmten Personenkreis hin ausgerichtet definiert. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist jedoch nicht öffentlich.

Stadtgebiet Leipzig

Die Stadt Leipzig nimmt in ihrer Allgemeinverfügung vom 21. Oktober 2020 jedoch auf einen anderen Versammlungsbegriff (Art. 8 GG) Bezug. Dieser Versammlungsbegriff erstreckt sich auch auf die nicht-öffentliche Zusammenkunft von Personen mit mehr als zwei Teilnehmern. Die Stadt Leipzig ordnet für Zusammenkünfte im öffentlichen Raum, bei denen die Menschen dichter oder länger zusammenkommen, eine Massenpflicht an. Als öffentlicher Raum – auch wenn die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nicht öffentlich stattfindet – dürfte wohl jeder Bereich gelten, der nicht mit „privater Häuslichkeit“ oder dem Büro des Verwalters umschrieben werden kann.

Hygienekonzepte sind zwingend

Auch eine Wohnungseigentümerversammlung benötigt nach § 5 Abs. 4 SächsCoronaSchVO ein schriftliches Hygienekonzept. Es beinhaltet die Benennung einer verantwortlichen Person zur Einhaltung und Umsetzung des Hygienekonzeptes, der Abstandsregelungen und dem Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung. Das Hygienekonzept ist schriftlich niederzulegen und regelt Hygienevorgaben wie regelmäßiges Lüften, Abstände und die Notwendigkeit des Tragens der Mund-Nasen-Bedeckung. Zum Infektionsschutz – auch zur besseren Akzeptanz beim Gesundheitsamt – sollte das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes während der gesamten Versammlung angeordnet sein. Auch sollte der Zutritt mit Masken mit Ausatemventil untersagt werden, da diese Masken dem Sinn einer Maskenpflicht widersprechen, entlassen diese doch die (möglicherweise kontaminierte) Aus-Atemluft ungefiltert in die Umgebung. Damit steigt das Infektionsrisiko der Teilnehmer. Das Tragen einer FFP 2-Maske sollte empfohlen werden, weil diese neben einem Drittschutz auch einen Eigenschutz des Trägers effektiv gewährleisten kann. Es ist in der Einladung anzukündigen, dass eine Maske getragen werden soll.

Zwingend ist jedoch, dass Personen, die Erkältungssymptome zeigen, keinen Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung haben. Diesen ist der Zugang zu verwehren, auch wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Diese Regelung ist auf Grundlage des Infektionsschutzes zwingend.

Anzeige beim Gesundheitsamt

Eine Anzeige der Versammlung an das Gesundheitsamt ist zwar nicht vorgeschrieben – soweit nicht spezielle Vorschriften greifen. Sie kann aber sinnvoll sein, um Irritationen im Vorfeld zu vermeiden. Zu diesem Zwecke sollte auch ein schriftliches Hygienekonzept bereitgehalten werden, denn dies kann das Gesundheitsamt jederzeit kontrollieren.

Für Rückfragen steht Ihnen unser Experte für das Medizinrecht und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker, zur Verfügung.