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Corona WEG-Versammlungen in Sachsen bis 9. Januar 2022 weiterhin kaum möglich (13.12.2021-9.1.2022)

Die Erneuerung der Sächsischen Corona-Schutzverordnung (SächsCoronaSchVO) hat in vielen Lebensbereichen Probleme aufgeworfen. Die Frage steht, ob in Zeiten von Corona WEG-Versammlungen möglich sind oder ob gegebenenfalls bereits geplante WEG-Versammlungen abgesagt werden müssen. Dies muss immer wieder neu bewertet werden.

WEG-Versammlungen sind kaum möglich (Stand bis 9. Januar 2022)

Auch in Auslegung der neuen Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung (SächsCoronaSchVO), die am 13.12.2021 in Kraft tritt, gilt weiterhin für den Freistaat Sachsen, dass WEG-Versammlungen in der Regel nicht möglich sind. Die Verordnung gilt bis einschließlich 9. Januar 2022. Erneut erwähnt diese die Wohnungseigentümerversammlungen nicht explizit, sie ist aber unter die Regelung von nunmehr § 6 Abs. 3 SächsCoronaSchVO zu fassen. Danach sind Treffen nur durchzuführen, wenn sie nicht elektronisch durchgeführt werden können und zwingend erforderlich sind.

Daher ist aus der vorangegangenen Meldung zu wiederholen:

Nach § 23 Abs. 1 WEG können Versammlungen nur als Präsenzversammlungen geplant werden. Rein elektronisch durchführbare Versammlungen sind nicht gestattet (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung gestattet dies). Der Gesetzgeber hat in der Novelle mit Wirkung vom 1. Dezember 2020 zwar eine elektronische Stimmabgabe vorgesehen, hat aber eine Präsenzversammlung als Voraussetzung vorgesehen, in der dann die Zuschaltung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen werden kann. Hier zeigt sich der Haken der Hasenfüßigkeit des Gesetzgebers in Sachen elektronischer Versammlungen.

Präsenzversammlungen sind nur dann zulässig, wenn eine dringende Notwendigkeit zur Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung besteht, um dringend notwendige Maßnahmen zu beschließen. Dies festzustellen ist für den Verwalter oft sehr schwierig.

Gesetz über Maßnahmen zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie verlängert

Eine Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan wird wohl eine Versammlung nicht mehr erfordern, auch wenn ab Januar 2022 formal kein Wirtschaftsplan mehr zur Verfügung steht, weil eine Fortgeltung des alten Plans nicht beschlossen wurde oder nicht in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist. Hier hat der Gesetzgeber Abhilfe geschaffen. Mit Verlängerung des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) bis zum Ablauf des 31.08.2022 gelten die Regelungen des § 6 COMVG weiterhin fort. Nach § 6 Abs. 2 COMVG gilt der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplanes fort. 

Neue Verwalterbestellung als Grund?

Gemäß § 6 Abs. 1 COMVG bleibt der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt. Unklar ist dabei, ob die Regelungen des Verwaltervertrages unverändert weitergelten. Eine Versammlung kann wohl nur dann durchgeführt werden, wenn eine Verwalterbestellung aufgrund der Kündigung durch den Verwalter erforderlich ist oder der Verwalter fristlos gekündigt werden müsste buw. verstorben war.

Instandsetzungen als Grund?

Bei Instandsetzungsmaßnahmen dürfte auch nur selten eine Präsenzversammlung gerechtfertigt sein, denn der Verwalter hat aufgrund einer in § 27 WEG neu geregelten „Allzuständigkeit“ in den meisten Fällen der Instandsetzung ein Recht zur Beauftragung der Handwerker ohne einen Beschluss der Gemeinschaft.

Jahresrechnung und Betriebskostenabrechnung als Grund?

Allein eine zu beschließende Jahresabrechnung reicht nicht, auch nicht im Lichte der auslaufenden Abrechnungsfrist für Betriebskosten an die Mieter. Hier ist zu empfehlen, dass der betreffende Eigentümer die (noch) nicht beschlossene Jahresabrechnung der Betriebskostenabrechnung zugrunde legt. Eine verspätete Beschlussfassung über die Jahresabrechnung ist kein Grund für eine Verspätung einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter. Hier ist die Rechtsprechung seit langem klar.

Zumindest Maßnahmen wie die Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan oder die Bestellung eines neuen Verwalters werden wohl somit nicht als zwingend erforderliche Maßnahmen für eine Versammlung herangezogen werden können.

Der Verwalter sollte sich dringend anwaltlich beraten lassen. Einen Beschluss der Wohnungseigentümer zur Inanspruchnahme anwaltlicher Beratung benötigt er seit dem Inkrafttreten der Novelle am 1. Dezember 2020 nur in den seltensten Fällen. Dies fällt unter die Allzuständigkeit im neu gefassten § 27 WEG.

3G-Regelung für unabdingbar notwendige Versammlungen

Für unabdingbar notwendige Versammlungen gilt grundsätzlich eine 3G-Regelung. Es besteht die Pflicht zur Vorlage eines Impf-, Genesenen- oder Testnachweises und zur Kontrolle der jeweiligen Nachweise durch den Verwalter. Dazu hat der Verwalter eine Sichtprüfung der Impfausweise oder Genesenenbescheinigungen vorzunehmen bzw. die digitalen Impfzertifikate online auf ihre Gültigkeit online zu prüfen (z. Bsp. über die CovPass Check-App des RKI). Testzertifikate sind ebenfalls online auf ihre Gültigkeit zu prüfen (§ 2 Nr. 7 der COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung). Allerdings kann der Test unter Aufsicht (sic! hier ist wirklich Aufsicht gemeint!) des Verwalters durchgeführt werden, wobei nur Test zugelassen sind, die für den direkten Erregernachweis des Coronavirus SARS-CoV-2 bestimmt sind und die auf Grund ihrer CE-Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig sind. Dies wird ein Verwalter in den wenigsten Fällen leisten können.

Es wird darauf zu achten sein, dass die Genesenen-Nachweise eine begrenzte Gültigkeit haben.

Kontaktverfolgung

Eine Kontaktverfolgung ist nicht erforderlich, allerdings würde diese über die Protokollierung der Anwesenheit sichergestellt.

Maskenpflicht

Eine explizite Maskenpflicht ist für eine Wohnungseigentümerversammlung nach § 5 Abs. 3 Nr. 1 SächsCoronaSchVO vorgesehen. Es müssen medizinische Masken als Mindeststandard getragen werden.

Hygienekonzepte zwingend

Auch eine Wohnungseigentümerversammlung benötigt nach § 4 Abs. 1 SächsCoronaSchVO ein schriftliches Hygienekonzept. Es beinhaltet die Benennung einer verantwortlichen Person zur Einhaltung und Umsetzung des Hygienekonzeptes, der Abstandsregelungen und dem Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung. Das Hygienekonzept ist schriftlich niederzulegen und regelt Hygienevorgaben wie regelmäßiges Lüften, Abstände und die Notwendigkeit des Tragens der Mund-Nasen-Bedeckung.

Zwingend ist jedoch, dass Personen, die Erkältungssymptome zeigen, keinen Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung haben. Diesen ist der Zugang zu verwehren, auch wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Diese Regelung ist auf Grundlage des Infektionsschutzes zwingend.

Hotspot-Regelungen

In manchen Gebieten mit hoher Inzidenz gelten Ausgehbeschränkungen. Diese sind zwingend zu beachten, denn WEG-Versammlungen sind kein zwingender Grund im Sinne der SächsCoronaSchVO.

Versammlung von nur Geimpften und Genesenen?

Nach § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO sind private Zusammenkünfte (darunter ist auch eine WEG-Versammlung zu fassen) von Personen gestattet, die in einem Haushalt leben, ansonsten darf nur noch eine weitere Person zugegen sein. Geimpfte oder genesene Personen sind dabei nicht zu berücksichtigen. Man könnte daher die Auffassung vertreten, eine Versammlung mit einer weiteren Person möglich ist. Allerdings schließt § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO Versammlungen von Gremien grundsätzlich aus, ohne dass es auf den Impf- oder Genesenenstatus ankommt.

Auch die COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung hilft hier nicht weiter, wenn es dort in § 4 Abs. 1 heißt, dass diese Begrenzung nicht für private Zusammenkünfte sowie für ähnliche soziale Kontakte gelte, wenn an der Zusammenkunft ausschließlich geimpfte Personen oder genesene Personen teilnehmen. Diese Verordnung hebt das landesrechtliche Verbot nicht auf.

Zudem gibt es weitere Probleme im Zusammenhang mit ungeimpften Personen. Fände ein Versammlung nach § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO statt, blieben ungeimpfte Personen außen vor, weil ein Zugang von Nicht-Genesenen und Nicht-Geimpften nicht vorgesehen ist. Einem Eigentümer bliebe so der Zugang zu einer Präsenzversammlung verwehrt. Auch Personen, die zu den sg. vulnerablen Gruppen zählen, die bei der vorhandenen Inzidenz aus Vorsicht nicht an der Versammlung teilnehmen wollen, sehen sich mit einer Beeinträchtigung ihrer Teilnahmerechte konfrontiert. Es wird damit zu rechnen sein, dass Versammlungen unter diesen Bedingungen zu Anfechtungen führen, die wohl von Gerichten auch bestätigt würden.

„Digitale Versammlungen“

Digitale Stimmabgaben sind nur unter der Voraussetzung zulässig, dass eine Präsenzversammlung stattfindet und die präsenten Eigentümer beschließen, dass die anderen Wohnungseigentümer zugeschaltet werden. Somit hat kein Eigentümer vorher die Sicherheit, dass er zugeschaltet werden kann.

„Aber Versammlungen sind doch gestattet!?“ Falsch!

Sehr oft wird die Auffassung vertreten, dass die SächsCoronaSchVO doch Versammlungen ausdrücklich gestatte, denn in § 7 Abs. 1 Verordnung stehe doch:

„Versammlungen im Sinne des Sächsischen Versammlungsgesetzes sind ausschließlich ortsfest zulässig und auf eine Teilnehmerzahl von maximal 10 Personen begrenzt.“

Hier handelt es sich um eine Wortgleichheit, ohne dass ein Zusammenhang besteht. Verwalter verwenden oft den Begriff „Versammlung“ für die WEG-Versammlung. Die Verordnung meint jedoch „Versammlungen im Sinne des Sächsischen Versammlungsgesetzes„. Eine solche Zusammenkunft ist „überwiegend auf die Teilhabe an der öffentlichen Meinungsbildung“ gerichtet. Nach dem Wortlaut des Versammlungsgesetz ist dies nur eine öffentliche Versammlung (§ 1 Abs. 4 SächsVersG: „Eine Versammlung ist öffentlich, wenn die Teilnahme nicht auf einen individuell bestimmten Personenkreis beschränkt ist.„). Zu einer WEG-Versammlung haben aber ausschließlich Wohnungseigentümer Zutritt, sie ist damit nichtöffentlich. Daher kann man sich auf § 7 SächsCoronaSchVO nicht berufen.

Hohe Bußgelder!

Verstöße gegen die SächsCoronaSchVO zeitigen hohe Bußgelder für Verwalter und Teilnehmer. Es ist daher nicht ratsam, sich über die Regelungen hinwegzusetzen.

Ausblick

Die Evaluierung der aktuellen Maßnahmen und deren Anpassung hat das Sächsische Kabinett für Anfang Januar 2022 vorgesehen. Änderungen sollten nachverfolgt werden.

Für Rückfragen steht Ihnen unser Experte für das Medizinrecht und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker, zur Verfügung.

Corona WEG-Versammlungen in Sachsen bis 12. Dezember 2021 kaum möglich

Update für die Zeit vom 13. Dezember 2021 bis 9. Januar 2022 siehe hier!

Die Erneuerung der Sächsischen Corona-Schutzverordnung (SächsCoronaSchVO) hat in vielen Lebensbereichen Probleme aufgeworfen. Die Frage steht, ob in Zeiten von Corona WEG-Versammlungen möglich sind oder ob gegebenenfalls bereits geplante WEG-Versammlungen abgesagt werden müssen. Dies muss immer wieder neu bewertet werden.

WEG-Versammlungen sind nicht möglich (Stand bis 12. Dezember 2021)

Für den Freistaat Sachsen gilt in Auslegung der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung (SächsCoronaSchVO), dass aktuell WEG-Versammlungen nicht möglich sind. Die Verordnung gilt bis einschließlich 12. Dezember 2021. Zwar erwähnt die Verordnung die Wohnungseigentümerversammlungen erneut nicht explizit, sie ist aber unter die Regelung von § 6 Abs. 2 SächsCoronaSchVO zu fassen. Danach sind Treffen nur durchzuführen, wenn sie nicht elektronisch durchgeführt werden können und absolut notwendig sind. Diese Notwendigkeit wird in den wenigsten Fällen gegeben sein.

Nach § 23 Abs. 1 WEG können Versammlungen nur als Präsenzversammlungen geplant werden. Rein elektronisch durchführbare Versammlungen sind nicht gestattet (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung gestattet dies). Der Gesetzgeber hat in der Novelle mit Wirkung vom 1. Dezember 2020 zwar eine elektronische Stimmabgabe vorgesehen, hat aber eine Präsenzversammlung als Voraussetzung vorgesehen, in der dann die Zuschaltung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen werden kann. Hier zeigt sich der Haken der Hasenfüßigkeit des Gesetzgebers in Sachen elektronischer Versammlungen.

Präsenzversammlungen sind nur dann zulässig, wenn eine dringende Notwendigkeit zur Durchführung einer Wohnungseigentümerversammlung besteht, um dringend notwendige Maßnahmen zu beschließen. Dies festzustellen ist für den Verwalter oft sehr schwierig. Eine Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan wird wohl eine Versammlung nur erfordern, wenn ab Januar 2022 kein Wirtschaftsplan mehr zur Verfügung steht, weil eine Fortgeltung des alten Plans nicht möglich ist. Bei Instandsetzungsmaßnahmen dürfte auch nur selten eine Präsenzversammlung gerechtfertigt sein, denn der Verwalter hat aufgrund einer in § 27 WEG neu geregelten „Allzuständigkeit“ in den meisten Fällen der Instandsetzung ein Recht zur Beauftragung der Handwerker ohne einen Beschluss der Gemeinschaft. Allein eine zu beschließende Jahresabrechnung reicht nicht, auch nicht im Lichte der auslaufenden Abrechnungsfrist für Betriebskosten an die Mieter. Hier ist zu empfehlen, dass der betreffende Eigentümer die (noch) nicht beschlossene Jahresabrechnung der Betriebskostenabrechnung zugrunde legt. Eine verspätete Jahresabrechnung ist kein Grund für eine Verspätung einer Betriebskostenabrechnung an den Mieter. Hier ist die Rechtsprechung seit langem klar.

Der Verwalter sollte sich dringend anwaltlich beraten lassen. Einen Beschluss der Wohnungseigentümer benötigt er seit dem Inkrafttreten der Novelle am 1. Dezember 2020 nicht mehr. Dies fällt unter die Allzuständigkeit im neu gefassten § 27 WEG.

3G-Regelung für unabdingbar notwendige Versammlungen

Für unabdingbar notwendige Versammlungen gilt grundsätzlich eine 3G-Regelung. Es besteht die Pflicht zur Vorlage eines Impf-, Genesenen- oder Testnachweises und zur Kontrolle der jeweiligen Nachweise durch den Verwalter. Dazu hat der Verwalter eine Sichtprüfung der Impfausweise oder Genesenenbescheinigungen vorzunehmen bzw. die digitalen Impfzertifikate online auf ihre Gültigkeit online zu prüfen (z. Bsp. über die CovPass Check-App des RKI). Testzertifikate sind ebenfalls online auf ihre Gültigkeit zu prüfen (§ 2 Nr. 7 der COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung). Allerdings kann der Test unter Aufsicht (sic! hier ist wirklich Aufsicht gemeint!) des Verwalters durchgeführt werden, wobei nur Test zugelassen sind, die für den direkten Erregernachweis des Coronavirus SARS-CoV-2 bestimmt sind und die auf Grund ihrer CE-Kennzeichnung oder auf Grund einer gemäß § 11 Absatz 1 des Medizinproduktegesetzes erteilten Sonderzulassung verkehrsfähig sind. Dies wird ein Verwalter in den wenigsten Fällen leisten können.

Es wird darauf zu achten sein, dass die Genesenen-Nachweise eine begrenzte Gültigkeit haben.

Kontaktverfolgung

Eine Kontaktverfolgung ist nicht erforderlich, allerdings würde diese über die Protokollierung der Anwesenheit sichergestellt.

Maskenpflicht

Eine explizite Maskenpflicht ist für eine Wohnungseigentümerversammlung nach § 5 Abs. 3 Nr. 1 SächsCoronaSchVO vorgesehen.

Hygienekonzepte sind zwingend

Auch eine Wohnungseigentümerversammlung benötigt nach § 4 Abs. 1 SächsCoronaSchVO ein schriftliches Hygienekonzept. Es beinhaltet die Benennung einer verantwortlichen Person zur Einhaltung und Umsetzung des Hygienekonzeptes, der Abstandsregelungen und dem Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung. Das Hygienekonzept ist schriftlich niederzulegen und regelt Hygienevorgaben wie regelmäßiges Lüften, Abstände und die Notwendigkeit des Tragens der Mund-Nasen-Bedeckung.

Zwingend ist jedoch, dass Personen, die Erkältungssymptome zeigen, keinen Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung haben. Diesen ist der Zugang zu verwehren, auch wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Diese Regelung ist auf Grundlage des Infektionsschutzes zwingend.

Hotspot-Regelungen

In manchen Gebieten mit hoher Inzidenz gelten Ausgehbeschränkungen. Diese sind zwingend zu beachten, denn WEG-Versammlungen sind kein zwingender Grund im Sinne der SächsCoronaSchVO.

Versammlung von nur Geimpften und Genesenen?

Nach § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO sind private Zusammenkünfte (darunter ist auch eine WEG-Versammlung zu fassen) von Personen gestattet, die in einem Haushalt leben, ansonsten darf nur noch eine weitere Person zugegen sein. Geimpfte oder genesene Personen sind dabei nicht zu berücksichtigen. Man könnte daher die Auffassung vertreten, eine Versammlung mit einer weiteren Person möglich ist. Allerdings schließt § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO Versammlungen von Gremien grundsätzlich aus, ohne dass es auf den Impf- oder Genesenenstatus ankommt.

Auch die COVID-19-Schutzmaßnahmen-Ausnahmenverordnung hilft hier nicht weiter, wenn es dort in § 4 Abs. 1 heißt, dass diese Begrenzung nicht für private Zusammenkünfte sowie für ähnliche soziale Kontakte gelte, wenn an der Zusammenkunft ausschließlich geimpfte Personen oder genesene Personen teilnehmen. Diese Verordnung hebt das landesrechtliche Verbot nicht auf.

Zudem gibt es weitere Probleme im Zusammenhang mit ungeimpften Personen. Fände ein Versammlung nach § 6 Abs. 1 SächsCoronaSchVO statt, blieben ungeimpfte Personen außen vor, weil ein Zugang von Nicht-Genesenen und Nicht-Geimpften nicht vorgesehen ist. Einem Eigentümer bliebe so der Zugang zu einer Präsenzversammlung verwehrt. Auch Personen, die zu den sg. vulnerablen Gruppen zählen, die bei der vorhandenen Inzidenz aus Vorsicht nicht an der Versammlung teilnehmen wollen, sehen sich mit einer Beeinträchtigung ihrer Teilnahmerechte konfrontiert. Es wird damit zu rechnen sein, dass Versammlungen unter diesen Bedingungen zu Anfechtungen führen, die wohl von Gerichten auch bestätigt würden.

„Digitale Versammlungen“

Digitale Stimmabgaben sind nur unter der Voraussetzung zulässig, dass eine Präsenzversammlung stattfindet und die präsenten Eigentümer beschließen, dass die anderen Wohnungseigentümer zugeschaltet werden. Somit hat kein Eigentümer vorher die Sicherheit, dass er zugeschaltet werden kann.

„Aber Versammlungen sind doch gestattet!?“ Falsch!

Sehr oft wird die Auffassung vertreten, dass die SächsCoronaSchVO doch Versammlungen ausdrücklich gestatte, denn in § 7 Abs. 1 Verordnung stehe doch:

„Versammlungen im Sinne des Sächsischen Versammlungsgesetzes sind ausschließlich ortsfest zulässig und auf eine Teilnehmerzahl von maximal 10 Personen begrenzt.“

Hier handelt es sich um eine Wortgleichheit, ohne dass ein Zusammenhang besteht. Verwalter verwenden oft den Begriff „Versammlung“ für die WEG-Versammlung. Die Verordnung meint jedoch „Versammlungen im Sinne des Sächsischen Versammlungsgesetzes„. Eine solche Zusammenkunft ist „überwiegend auf die Teilhabe an der öffentlichen Meinungsbildung“ gerichtet. Nach dem Wortlaut des Versammlungsgesetz ist dies nur eine öffentliche Versammlung (§ 1 Abs. 4 SächsVersG: „Eine Versammlung ist öffentlich, wenn die Teilnahme nicht auf einen individuell bestimmten Personenkreis beschränkt ist.„). Zu einer WEG-Versammlung haben aber ausschließlich Wohnungseigentümer Zutritt, sie ist damit nichtöffentlich. Daher kann man sich auf § 7 SächsCoronaSchVO nicht berufen.

Hohe Bußgelder!

Verstöße gegen die SächsCoronaSchVO zeitigen hohe Bußgelder für Verwalter und Teilnehmer. Es ist daher nicht ratsam, sich über die Regelungen hinwegzusetzen.

Ausblick

Die Evaluierung der aktuellen Maßnahmen und deren Anpassung hat das Sächsische Kabinett für den 9. Dezember 2021 vorgesehen. Änderungen sollten nachverfolgt werden.

Achtung, Update! Für die aktuelleren Nachrichten finden Sie hier weitere Informationen!

Für Rückfragen steht Ihnen unser Experte für das Medizinrecht und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker, zur Verfügung.