Achtung! Neue Rechtslage beachten: Regelungen bis zum 12. Dezember 2021 siehe hier!

Die Erneuerung des Lockdowns hat in vielen Lebensbereichen neue Probleme aufgeworfen. Die Frage steht, ob in Zeiten von Corona WEG-Versammlungen möglich sind oder ob gegebenenfalls bereits geplante WEG-Versammlungen abgesagt werden müssen.

WEG-Versammlungen sind möglich (Stand 2020 – siehe Update!)

Für den Freistaat Sachsen gilt in Auslegung der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung (SächsCoronaSchVO), dass WEG-Versammlungen möglich sind. Zwar erwähnt die Verordnung die Wohnungseigentümerversammlungen nicht explizit, allerdings unterfällt sie dem Sinn nach der Ausnahme von § 2 Abs. 1 SächsCoronaSchVO. Diese Vorschrift ordnet Kontaktbeschränkungen im öffentlichen Raum auf höchstens zehn Personen von maximal zwei Hausständen an. Für „notwendige Gremiensitzungen von juristischen Personen des privaten Rechts“ gilt diese Einschränkung gemäß § 2 Abs. 5 SächsCoronaSchVO ausdrücklich nicht.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche ist seit der WEG-Reform 2007 rechtsfähig, d. h. sie kann eigene Rechte erwerben. Damit unterfällt sie dem Begriff der juristischen Person des privaten Rechts. Kennzeichnend für juristische Personen ist ihr organschaftliches Handeln. Dabei ist die Wohnungseigentümerversammlung als höchstes Gremium als „Gremiensitzung“ zu betrachten, nicht nur die Beiratssitzung. Lediglich der Vorbehalt der Notwendigkeit der Versammlung wäre noch zu beachten, allerdings ist dies im Hinblick auf regelmäßig erforderliche finanzielle Entscheidungen, Instandsetzungsbedürfnisse sowie Verwalterbestellungen oder deren Abberufungen meist unproblematisch.

Damit ist es den Verwaltern grundsätzlich gestattet, auch während des neuerlichen Lockdowns Wohnungseigentümerversammlungen einzuberufen und abzuhalten.

Kontaktverfolgung

Umstritten ist, ob im Zuge einer Wohnungseigentümerversammlung eine Kontaktnachverfolgung zu gewährleisten ist. So regelt § 5 Abs. 1 SächsCoronaSchVO, dass alle nicht nach § 4 Abs. 1 SächsCoronaSchVO verbotenen „Einrichtungen, Betriebe und Angebote“ eine Kontaktdatenerhebung durchzuführen haben. Allerdings wird vertreten, dass eine Wohnungseigentümerversammlung nicht davon betroffen wäre, da sie auf einem Ausnahmetatbestand nach § 2 SächsCoronaSchVO beruhe. Die Kontaktdatenerhebung wäre ohnehin nicht schwer, da der Verwalter zur Anwesenheitskontrolle verpflichtet ist und neben den üblichen Daten nur noch die E-Mail-Adresse bzw. die Telefonnummer aufzuzeichnen hätte. Namen und Anschriften, Postleitzahlen und Dauer der Anwesenheit lassen sich ohne weiteres kurzfristig ermitteln. Aufgrund des Umstandes, dass eine fehlende Kontaktdatenerhebung bußgeldbewehrt ist (§ 10 Abs. 2 lit. e SächsCoronaSchVO), sollte der Verwalter diese Daten im Zweifel zusätzlich festhalten.

Lokale Sonderregelungen beachten

Entsprechend der Pandemiesituation haben Gemeinden und Kreise eigene Regeln zum Infektionsschutz verabschiedet, die die Einschränkungen der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung noch verschärfen können.

Stadtgebiet Leipzig

Die Stadt Leipzig hat z. B. in ihrer Allgemeinverfügung vom 21. Oktober 2020 für ihr Stadtgebiet eine Kontaktdatenerhebung verpflichtend gemacht. Zusätzlich hat sie angeordnet, dass Veranstaltungen in geschlossenen Räumen auf höchstens 150 Personen begrenzt sind. Von dieser Höchstzahl darf ausnahmsweise abgesehen werden, wenn ein Hygienekonzept mit dem zuständigen Gesundheitsamt abgestimmt wurde.

Ist daher vorauszusehen, dass mehr als 150 Personen zur Wohnungseigentümerversammlung erscheinen werden oder erscheinen könnten, hat der Verwalter vorab ein Hygienekonzept zu erarbeiten und mit dem Gesundheitsamt der Stadt Leipzig abzustimmen. Sinnvoll könnte hier eine kurzfristige Verlegung des Versammlungsortes vor den Toren der Stadt Leipzig sein, denn der Landkreis Leipzig hat derzeit noch keine weiteren Regelungen erlassen (Stand 2. November 2020 – die Aktualität muss aber stets geprüft werden).

Maskenpflicht

Eine explizite Maskenpflicht ist für eine Wohnungseigentümerversammlung nicht vorgesehen, sie kann sich aber entweder aus den Erfordernissen des anzuwendenden Hygienekonzeptes, der Unterschreitung des Mindestabstandes oder aus lokalen Regelungen ergeben. § 9 der Sächsischen Corona-Schutz-Verordnung ist aber nicht anwendbar. Hier wird Bezug genommen auf das Sächsische Versammlungsgesetz, das in § 1 Abs. 4 eine Versammlung als auf einen nicht individuell bestimmten Personenkreis hin ausgerichtet definiert. Eine Wohnungseigentümerversammlung ist jedoch nicht öffentlich.

Stadtgebiet Leipzig

Die Stadt Leipzig nimmt in ihrer Allgemeinverfügung vom 21. Oktober 2020 jedoch auf einen anderen Versammlungsbegriff (Art. 8 GG) Bezug. Dieser Versammlungsbegriff erstreckt sich auch auf die nicht-öffentliche Zusammenkunft von Personen mit mehr als zwei Teilnehmern. Die Stadt Leipzig ordnet für Zusammenkünfte im öffentlichen Raum, bei denen die Menschen dichter oder länger zusammenkommen, eine Massenpflicht an. Als öffentlicher Raum – auch wenn die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nicht öffentlich stattfindet – dürfte wohl jeder Bereich gelten, der nicht mit „privater Häuslichkeit“ oder dem Büro des Verwalters umschrieben werden kann.

Hygienekonzepte sind zwingend

Auch eine Wohnungseigentümerversammlung benötigt nach § 5 Abs. 4 SächsCoronaSchVO ein schriftliches Hygienekonzept. Es beinhaltet die Benennung einer verantwortlichen Person zur Einhaltung und Umsetzung des Hygienekonzeptes, der Abstandsregelungen und dem Tragen einer Mund-Nasen-Bedeckung. Das Hygienekonzept ist schriftlich niederzulegen und regelt Hygienevorgaben wie regelmäßiges Lüften, Abstände und die Notwendigkeit des Tragens der Mund-Nasen-Bedeckung. Zum Infektionsschutz – auch zur besseren Akzeptanz beim Gesundheitsamt – sollte das Tragen eines Mund-Nasen-Schutzes während der gesamten Versammlung angeordnet sein. Auch sollte der Zutritt mit Masken mit Ausatemventil untersagt werden, da diese Masken dem Sinn einer Maskenpflicht widersprechen, entlassen diese doch die (möglicherweise kontaminierte) Aus-Atemluft ungefiltert in die Umgebung. Damit steigt das Infektionsrisiko der Teilnehmer. Das Tragen einer FFP 2-Maske sollte empfohlen werden, weil diese neben einem Drittschutz auch einen Eigenschutz des Trägers effektiv gewährleisten kann. Es ist in der Einladung anzukündigen, dass eine Maske getragen werden soll.

Zwingend ist jedoch, dass Personen, die Erkältungssymptome zeigen, keinen Zutritt zur Wohnungseigentümerversammlung haben. Diesen ist der Zugang zu verwehren, auch wenn es sich um Wohnungseigentümer handelt. Diese Regelung ist auf Grundlage des Infektionsschutzes zwingend.

Anzeige beim Gesundheitsamt

Eine Anzeige der Versammlung an das Gesundheitsamt ist zwar nicht vorgeschrieben – soweit nicht spezielle Vorschriften greifen. Sie kann aber sinnvoll sein, um Irritationen im Vorfeld zu vermeiden. Zu diesem Zwecke sollte auch ein schriftliches Hygienekonzept bereitgehalten werden, denn dies kann das Gesundheitsamt jederzeit kontrollieren.

Für Rückfragen steht Ihnen unser Experte für das Medizinrecht und Wohnungseigentumsrecht, Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker, zur Verfügung.

Ob Blitzer, Rotlichtverstoß oder Abstandsmessung: Kurz nach einem Verkehrsverstoß erhält der Fahrzeughalter in der Regel Post von der Bußgeldstelle. Es handelt sich zumeist um einen Anhörungsbogen, in dem anzugeben ist, wer zum Tatzeitpunkt gefahren ist. Erkennt man auf dem beiliegenden Foto einen nahen Angehörigen, stellt sich schnell die Frage: Muss ich ein enges Familienmitglied namentlich benennen? Die Antwort lautet nein. Mit der Anordnung einer Fahrtenbuchauflage ist dennoch zu rechnen.

Zeugnisverweigerungsrecht

Der Fahrzeughalter ist für sein Fahrzeug verantwortlich. Wird mit seinem Fahrzeug ein Verkehrsverstoß begangen, so ist davon auszugehen, dass er den Verantwortlichen benennen kann. Grundsätzlich trifft ihn daher eine Mitwirkungspflicht bei der Aufklärung und Verfolgung von Verkehrsverstößen, die mit seinem KfZ begangen wurden. Begrenzt wird diese Pflicht durch ein Aussage- oder Zeugnisverweigerungsrecht.

Ein Aussageverweigerungsrecht steht dem Halter dann zu, wenn der selbst den Verstoß begangen hat – er muss sich nicht selbst belasten. Ein Zeugnisverweigerungsrecht hat der Halter, wenn ein naher Angehöriger verkehrsrechtswidrig gehandelt hat. Zu den nahen Angehörigen zählen insbesondere Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern und Urgroßeltern. Auch Verlobten, Geschwistern, Nichten und Neffen steht ein Zeugnisverweigerungsrecht zu, ebenso wie miteinander verschwägerten Personen. Einzelheiten regelt § 52 Strafprozessordnung (StPO), welcher auch im Ordnungswidrigkeitsverfahren gilt. Besteht ein solches Recht, muss der Halter keine Angaben zum Fahrzeugführer machen; er muss den Bogen nicht einmal zurückschicken.

Anordnung einer Fahrtenbuchauflage zulässig

Der weit überwiegende Teil der Gerichte ist der Auffassung, dass auch bei einem bestehenden Aussage- oder Zeugnisverweigerungsrecht die Anordnung einer Fahrtenbuchauflage zulässig ist. Es gäbe 

„kein ‚doppeltes Recht‘ des Fahrzeughalters, nach einem Verkehrsverstoß einerseits im Bußgeldverfahren die Aussage [oder das Zeugnis] zu verweigern und zugleich trotz fehlender Mitwirkung bei der Feststellung des Fahrzeugführers auch von einer Fahrtenbuchauflage verschont zu bleiben.“     

  (so u.,a. OVG Sachsen-Anhalt, Beschl. v. 02.02.2020, 3 M 16/20)

Was sich zunächst nach einem Widerspruch anhört, lässt sich mit dem Sinn und Zweck der Fahrtenbuchauflage einerseits und jenem des Aussage-/ Zeugnisverweigerungsrecht andererseits erklären:

• Die Anordnung einer Fahrtenbuchauflage dient der Gefahrenabwehr. Ziel ist es, die Sicherheit und Ordnung des Straßenverkehrs zu gewährleisten, indem Verantwortliche für Verkehrsverstöße zügiger ermittelt werden können. Im Zentrum steht der Schutz der Allgemeinheit auch vor künftigen Taten.
• Das Zeugnis- und Aussageverweigerungsrecht hat eine gänzlich andere Schutzrichtung. Es bezweckt den Schutz des Einzelnen bzw. eines ihm nahestehenden Personenkreises im konkreten Verfahren. Die Möglichkeit, von diesem Recht Gebrauch zu machen, bleibt gewahrt.

Im Ergebnis ist es mithin zumutbar, zur Abwehr von (künftigen) Gefahren auch demjenigen das Führen eines Fahrtenbuches aufzuerlegen, der von seinem Zeugnis- oder Aussageverweigerungsrecht Gebrauch macht. Die Anordnung einer Fahrtenbuchauflage kommt bereits bei einem erst- oder einmaligen Verkehrsverstoß von erheblichem Gewicht in Betracht.

In verkehrsrechtlichen Angelegenheiten berät und vertritt Sie Rechtsanwältin Patricia Helm kompetent und zuverlässig.

Das Thema Baulast ist für viele eine Last. Für andere wiederum ist es die „Rettung“ zur Genehmigungsfähigkeit ihres gewünschten Bauvorhabens. Insbesondere bei Problemen mit Abstandsflächen, Stellplätzen oder der Sicherung von Zufahrtswegen ist die Baulast eine in Betracht zu ziehende Option. Doch was ist die Baulast? Welchem Zweck dient sie? Wie ist sie zu vereinbaren?  Der folgende Beitrag soll einen Überblick über die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Baulast“ liefern.

Einbeziehung 

Vereinfacht gesagt, kann eine Baulast dort in Betracht kommen, wo ein Grundstückseigentümer ein geplantes Bauvorhaben nur dadurch realisieren kann, dass er das Grundstück eines anderen in die Planung einbezieht. Diese Einbeziehung kann auf vielfältige Weise erfolgen. Zur besseren Veranschaulichung ein Beispiel:

Ein Bauherr hat ein Grundstück mit dem Ziel erworben, seinen bereits seit langem gehegten Traum zu verwirklichen: Er möchte ein Haus mit Seitenflügeln auf dem erworbenen Grund und Boden errichten. In mühevoller, kosten- und zeitintensiver Vorbereitung werden Baupläne entworfen, die die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn wiedergeben. Der Bauherr reicht die erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde ein, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Der Antrag wird jedoch abgelehnt mit der Begründung: Der gesetzlich geforderte Sicherheitsabstand zwischen dem Seitenflügel und der rechten Grundstücksgrenze sei laut Planung nicht eingehalten. Der Bauherr sieht sein gesamtes Vorhaben gefährdet. Eine Verkürzung des Seitenflügels hätte zur Folge, dass das geplante Bauwerk seinen typischen Charme verliert; zudem müsste die Raumaufteilung vollständig überarbeitet werden. Würde die Grenze seines Grundstücks wenigstens teilweise weiter rechts und damit auf dem Grundstück seines Nachbarn verlaufen, wäre der erforderliche Abstand gewahrt. Sein Nachbar verfügt in diesem Bereich über eine großzügige, unbebaute Rasenfläche. Ein Zukauf des nachbarlichen Grundstückteils kommt jedoch nicht in Frage. Nachdem der Bauherr seinem Nachbarn sein Leid geklagt hat, erklärt sich dieser bereit, eine Baulast auf seinem Grundstück zu übernehmen. Die Rasenfläche ist für ihn Ausdruck friedlicher Idylle und er plant nicht, dort je ein Bauwerk zu errichten. Der Nachbar erklärt daher gegenüber der zuständigen Behörde, dass eine Baulast für sein Grundstück einzutragen ist. Die Baulast bewirkt, dass die Abstandsfläche nunmehr über das Grundstück des Bauherrn hinaus gemessen und auch die von der Baulast betroffene Fläche mit in die Betrachtung einbezogen wird. Der Bauherr hält wenige Wochen später die gewünschte Baugenehmigung in den Händen.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung

Das Beispiel zeigt, dass die Baulast eine echte Option ist, wenn ein Bauvorhaben nicht realisierbar erscheint. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung handelt es sich hierbei jedoch nicht um eine Vereinbarung zwischen Privatleuten. Die Baulast ist vielmehr eine Erklärung des betreffenden Grundstückseigentümers gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Er geht damit eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein, ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen vorzunehmen. Im Beispielsfall handelt es sich um die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Abstandsfläche als solche frei zu halten und nicht selbst zu bebauen. Zu ihrer Wirksamkeit muss die Baulast sodann in das Baulastenverzeichnis (nicht in das Grundbuch!) eingetragen werden. Ist die Baulast einmal eingetragen, so wirkt sich auch für den Rechtsnachfolger fort. Es empfiehlt sich daher beim Grundstückskauf stets auch ein Blick in das Baulastenverzeichnis.

Ein ebenfalls weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, Eigentümer wären zur Übernahme einer Baulast verpflichtet. Dies trifft in den meisten Fällen nicht zu – grundsätzlich ist die Übernahme einer Baulast freiwillig. Denn es fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Nachbarn, wenn ein Bauherr ungünstig plant. Dies gilt jedenfalls, solange auch eine andere Bauweise möglich ist – ein Haus mit Seitenflügeln mag zwar der persönlichen Präferenz des Bauherrn entsprechen; ein weniger prunkvolles Haus wäre jedoch ohne weiteres ebenso realisierbar. Ausnahmen können dann gelten, wenn im innerstädtischen Bereich nur eine sehr enge Bebauung möglich ist oder aber ein Bebauungsplan gilt. Dies ist stets nach den Gegebenheiten im Einzelfall zu prüfen.

Praxis

Die im Beispielsfall angeführte Abstandsflächenproblematik ist in der Praxis der häufigste Anwendungsfall der Baulast. Daneben ist sie vor allem dort anzutreffen, wo es um die Erfüllung von Stellplatzpflichten oder die Sicherstellung von Zufahrten für hinten liegende Grundstücke – Stichwort: Erschließung – geht.

Gern stehen wir Ihnen zur Seite und prüfen für Sie, ob die Baulast gegebenenfalls die „Rettung“ Ihres Bauvorhabens ist. Ebenso stehen wir Ihnen zur Seite, wenn Sie überlegen, eine Baulast für Ihr Grundstück zu übernehmen und beraten Sie hierzu umfassend. Rechtsanwältin Dr. Angela Müller, langjährig erfahrene Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht und Rechtsanwältin Patricia Helm stehen Ihnen gern mit Rat und Tat dafür zur Verfügung.