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Kündigung der Wohnung aufgrund der Corona-Krise?

Die Corona-Krise nimmt immer größere Ausmaße an. Diese sind nicht allein gesundheitlicher, sondern auch wirtschaftlicher Natur. Besonders kleinere Unternehmen quält die Unsicherheit, wie es weitergehen soll; viele befürchten, ihren finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen zu können. Eine von vielen Fragen Betroffener ist: Droht mir eine Kündigung der Wohnung aufgrund der Corona-Krise? Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gilt: Zahlt der Mieter die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Bund plant ein Gesetz zum Schutz vor Kündigung

Der Bund plant ein Gesetz zum Schutz vor Kündigung von Mieträumen, um dem entgegenzuwirken. Von der Regelung umfasst sollen sowohl Wohnraummiete als auch Gewerbemietraum sein. Die tatsächliche Ausgestaltung bleibt abzuwarten. Der geplanten Neuregelung zufolge solle für Mietschulden aus dem Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. September 2020 gelten, dass diese nicht zum Verlust der Wohnung/des Mietobjekts führen. Gleiches soll für Strom und Wasser gelten. Gleichzeitig entbindet die Regelung jedoch nicht von der Verpflichtung zur Zahlung der Miete – diese ist nachzuzahlen. Damit solle auch den Interessen der Vermieter Rechnung getragen werden. Je nachdem, wie sich die Krisensituationen entwickelt, ist eine Verlängerung des Mieterschutzes über den 30. September 2020 hinaus denkbar. Die konkrete Formulierung der Neuregelung wird zudem zeigen, ob und wie einem Missbrauch vorgebeugt werden soll. 

Fest steht: Niemand soll in die Obdachlosigkeit geraten, weil er aufgrund der Corona-Krise in finanzielle Schwierigkeiten geraten ist. Vermieter sollten vor diesem Hintergrund Zurückhaltung im Ausspruch von Kündigungen üben, die mit einem Zahlungsausfall in Zusammenhang stehen. Der Gesetzentwurf soll am heutigen Montag, den 23. März 2020, im Bundeskabinett beraten und am Mittwoch im Bundestag beschlossen werden. Wir halten Sie selbst verständlich weiter auf dem Laufenden und geben Auskunft darüber, worauf Vermieter und Mieter aufgrund der Neuregelung künftig achten müssen. Rechtsanwältin Patricia Helm, Rechtsanwältin Mandy Hawelka und Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker stehen Ihnen bei Fragen rund um das Thema Mietrecht gern zur Seite.

Sondervergütung des WEG-Verwalters

WEG-Verwalter sehen sich oft der Situation ausgesetzt, dass von den Wohnungseigentümern Mehrleistungen abgefordert werden, als sie entsprechend ihres Amtes erbringen müssten. Dies trifft insbesondere auf die jetzige Situation zu, da die Verwalter in der Corona-Krise viele Leistungen selbst erbringen müssen. Nicht wenige WEG-Verwalter vereinbaren daher Leistungskataloge für Verwaltersonderleistungen. Eine solche Sondervergütung des WEG-Verwalters war im letzten Jahr Gegenstand eines Rechtsstreits vor dem Landgericht Köln. Der WEG-Verwalter hatte sich im Verwaltervertrag eine Sondervergütung für die Zuarbeit an einen Rechtsanwalt für die Durchführung von Wohngeldklagen von 200,00 € pro Einzelfall ausbedungen. Hinzu trat, dass die Sondervergütung des WEG-Verwalters nochmals durch Beschluss zugestanden wurde.

Sondervergütung des WEG-Verwalters kann pauschaliert werden

Die gute Nachricht ist, dass das LG Köln die Vereinbarung einer pauschalen Sondervergütung für diese Fälle grundsätzlich für zulässig erachtet. In der vorgehenden Instanz hatte das Amtsgericht Bonn dies bestätigt, die Berufungskammer des LG Köln sah keine Notwendigkeit, dies infrage zu stellen.

Die Sondervergütung ist begrenzt

Während aber das AG Bonn noch der Auffassung war, dass eine Vereinbarung und ein gleichlautender Beschluss über die Vergütung von 200,00 € pro Fall noch zulässig sei, betrachtete das LG Köln eine solche Vereinbarung für unwirksam im Sinne des AGB-Rechts und einen dies bestätigenden Beschluss für ungültig.

Dabei stellt das Gericht auf die Höhe von Anwaltsgebühren ab. Die Sondervergütung des WEG-Verwalters von 200,00 € pro Fall kann in Einzelfällen höher sein, als die Vergütung für einen Rechtsanwalt. Bedenkt man die durchschnittliche Höhe von Hausgeldzahlungen, dürfte bereits eine höhere Anzahl von rückständigen Hausgeldern aufgelaufen sein, damit das Honorar des Anwalts in diesen Bereich rückt. Nach der aktuellen Gebührenordnung (2019) müsste ein Rückstand von mehr als 500,00 € bestehen, damit das Bruttohonorar 200,00 € überschreitet.

Fazit für den Verwalter

Ein Verwalter sollte davon absehen, sich durch Beschluss eine solche Pauschalvergütung versprechen zu lassen, denn es besteht das Risiko, dass ein solcher Beschluss angefochten wird. Die Aufhebung darf als sicher angenommen werden. Der Schaden für den Verwalter dürfte sich auf die Prozesskosten für das Anfechtungsverfahren belaufen, denn ihm können nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegt werden, weil er den von vornherein ungültigen Beschluss in der Regel selbst zur Abstimmung gestellt hat. Auf das Durchgehen eines „Zitterbeschlusses“ zu hoffen, ist daher riskant.

Auch wird die Berufung auf eine vereinbarte Preisliste, die Bestandteil des Verwaltervertrages ist, keinen Erfolg bringen, denn solche Preislisten sind in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren und unterliegen damit einer strengen Angemessenheitsprüfung. Es ist damit zu rechnen, dass sich die hiesigen Gerichte der Auffassung des LG Köln zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel anschließen können. Zudem ist damit zu rechnen, dass die Vereinbarungen von Preislisten oder Sondervereinbarungen ohnehin fehlerhaft zustande gekommen sind, da der Beschluss zur Verwalterbestellung zumeist nicht auf den Inhalt des konkreten Verwaltervertrages bzw. die Preisliste für Verwaltersonderleistungen bezogen ist.

Sinnvoll scheint daher die Vereinbarung einer Sondervergütung des WEG-Verwalters mit gleitender Obergrenze zu sein. Allerdings muss dann die Vereinbarung der Verwaltersonderleistungen fehlerfrei erfolgt sein.

Soweit der Verwalter aktuell noch keine Vergütung für Sonderleistungen vereinbart hat, sich nun aber mit erheblichem Mehraufwand konfrontiert sieht, ist auf einen nächsten Beitrag zu verweisen.

Auskünfte hierzu erteilt Ihnen unser WEG-Experte Rechtsanwalt Frank J. Schäker.