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Die Baulast im Baugenehmigungsverfahren

Das Thema Baulast ist für viele eine Last. Für andere wiederum ist es die „Rettung“ zur Genehmigungsfähigkeit ihres gewünschten Bauvorhabens. Insbesondere bei Problemen mit Abstandsflächen, Stellplätzen oder der Sicherung von Zufahrtswegen ist die Baulast eine in Betracht zu ziehende Option. Doch was ist die Baulast? Welchem Zweck dient sie? Wie ist sie zu vereinbaren?  Der folgende Beitrag soll einen Überblick über die wichtigsten Fragen rund um das Thema „Baulast“ liefern.

Einbeziehung 

Vereinfacht gesagt, kann eine Baulast dort in Betracht kommen, wo ein Grundstückseigentümer ein geplantes Bauvorhaben nur dadurch realisieren kann, dass er das Grundstück eines anderen in die Planung einbezieht. Diese Einbeziehung kann auf vielfältige Weise erfolgen. Zur besseren Veranschaulichung ein Beispiel:

Ein Bauherr hat ein Grundstück mit dem Ziel erworben, seinen bereits seit langem gehegten Traum zu verwirklichen: Er möchte ein Haus mit Seitenflügeln auf dem erworbenen Grund und Boden errichten. In mühevoller, kosten- und zeitintensiver Vorbereitung werden Baupläne entworfen, die die Wünsche und Vorstellungen des Bauherrn wiedergeben. Der Bauherr reicht die erforderlichen Unterlagen bei der Baubehörde ein, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Der Antrag wird jedoch abgelehnt mit der Begründung: Der gesetzlich geforderte Sicherheitsabstand zwischen dem Seitenflügel und der rechten Grundstücksgrenze sei laut Planung nicht eingehalten. Der Bauherr sieht sein gesamtes Vorhaben gefährdet. Eine Verkürzung des Seitenflügels hätte zur Folge, dass das geplante Bauwerk seinen typischen Charme verliert; zudem müsste die Raumaufteilung vollständig überarbeitet werden. Würde die Grenze seines Grundstücks wenigstens teilweise weiter rechts und damit auf dem Grundstück seines Nachbarn verlaufen, wäre der erforderliche Abstand gewahrt. Sein Nachbar verfügt in diesem Bereich über eine großzügige, unbebaute Rasenfläche. Ein Zukauf des nachbarlichen Grundstückteils kommt jedoch nicht in Frage. Nachdem der Bauherr seinem Nachbarn sein Leid geklagt hat, erklärt sich dieser bereit, eine Baulast auf seinem Grundstück zu übernehmen. Die Rasenfläche ist für ihn Ausdruck friedlicher Idylle und er plant nicht, dort je ein Bauwerk zu errichten. Der Nachbar erklärt daher gegenüber der zuständigen Behörde, dass eine Baulast für sein Grundstück einzutragen ist. Die Baulast bewirkt, dass die Abstandsfläche nunmehr über das Grundstück des Bauherrn hinaus gemessen und auch die von der Baulast betroffene Fläche mit in die Betrachtung einbezogen wird. Der Bauherr hält wenige Wochen später die gewünschte Baugenehmigung in den Händen.

Öffentlich-rechtliche Verpflichtung

Das Beispiel zeigt, dass die Baulast eine echte Option ist, wenn ein Bauvorhaben nicht realisierbar erscheint. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung handelt es sich hierbei jedoch nicht um eine Vereinbarung zwischen Privatleuten. Die Baulast ist vielmehr eine Erklärung des betreffenden Grundstückseigentümers gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Er geht damit eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein, ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen vorzunehmen. Im Beispielsfall handelt es sich um die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die Abstandsfläche als solche frei zu halten und nicht selbst zu bebauen. Zu ihrer Wirksamkeit muss die Baulast sodann in das Baulastenverzeichnis (nicht in das Grundbuch!) eingetragen werden. Ist die Baulast einmal eingetragen, so wirkt sich auch für den Rechtsnachfolger fort. Es empfiehlt sich daher beim Grundstückskauf stets auch ein Blick in das Baulastenverzeichnis.

Ein ebenfalls weit verbreiteter Irrtum ist die Annahme, Eigentümer wären zur Übernahme einer Baulast verpflichtet. Dies trifft in den meisten Fällen nicht zu – grundsätzlich ist die Übernahme einer Baulast freiwillig. Denn es fällt nicht in den Verantwortungsbereich des Nachbarn, wenn ein Bauherr ungünstig plant. Dies gilt jedenfalls, solange auch eine andere Bauweise möglich ist – ein Haus mit Seitenflügeln mag zwar der persönlichen Präferenz des Bauherrn entsprechen; ein weniger prunkvolles Haus wäre jedoch ohne weiteres ebenso realisierbar. Ausnahmen können dann gelten, wenn im innerstädtischen Bereich nur eine sehr enge Bebauung möglich ist oder aber ein Bebauungsplan gilt. Dies ist stets nach den Gegebenheiten im Einzelfall zu prüfen.

Praxis

Die im Beispielsfall angeführte Abstandsflächenproblematik ist in der Praxis der häufigste Anwendungsfall der Baulast. Daneben ist sie vor allem dort anzutreffen, wo es um die Erfüllung von Stellplatzpflichten oder die Sicherstellung von Zufahrten für hinten liegende Grundstücke – Stichwort: Erschließung – geht.

Gern stehen wir Ihnen zur Seite und prüfen für Sie, ob die Baulast gegebenenfalls die „Rettung“ Ihres Bauvorhabens ist. Ebenso stehen wir Ihnen zur Seite, wenn Sie überlegen, eine Baulast für Ihr Grundstück zu übernehmen und beraten Sie hierzu umfassend. Rechtsanwältin Dr. Angela Müller, langjährig erfahrene Fachanwältin für Bau-und Architektenrecht und Rechtsanwältin Patricia Helm stehen Ihnen gern mit Rat und Tat dafür zur Verfügung.

Bußgeldbescheide und Fahrverbote unwirksam?

Autofahrer aufgepasst! Der neue Bußgeldkatalog, welcher unter anderem härtere Sanktionen bei Geschwindigkeitsverstößen vorsieht, ist rechtsfehlerhaft. In der Konsequenz stellen sich einige Fragen: Sind alle seit dem 28.04.2020 erlassenen Bußgeldbescheide und Fahrverbote unwirksam? Und wie sollten sich Betroffene nun verhalten? Der folgende Beitrag soll einen kurzen Überblick über die Problematik und das richtige Vorgehen verschaffen.

Fehler in der Eingangsformel – mit Folgen

Bei Erlass der Neuregelung wurde gegen das sogenannte „Zitiergebot“ des Grundgesetzes (Art. 80 Absatz 1 Satz 3 GG) verstoßen. Dieses bestimmt, dass in einer jeden Rechtsverordnung – so auch der StVO-Novelle – die Rechtsgrundlage für deren Erlass zu benennen ist. Im Falle der Rechtsgrundlage für die Anordnung von Fahrverboten (§26a Abs. 1 Nr. 3 StVG) ist dies nicht geschehen. Ein kleiner Fehler in der Eingangsformel – mit Folgen. Denn ein Verstoß gegen das Zitiergebot führt grundsätzlich zur Nichtigkeit der betreffenden Verordnung.

Konsequenzen für die Praxis

Die hieraus resultierenden Konsequenzen für die Praxis führen bei Autofahrern derzeit zu Unsicherheiten:

  • Sind nur die Anordnungen von Fahrverboten nach dem 28.04.2020 unwirksam oder auch Bußgelder?
  • Wonach richtet sich derzeit die Sanktion für einen Verkehrsverstoß?
  • Wie verhalte ich mich, wenn ich wegen einer nach dem 28.04.2020 begangenen Verkehrsordnungswidrigkeit bereits belangt wurde oder noch belangt werden soll?

Zunächst gilt, dass ein Verstoß gegen das Zitiergebot so gravierend ist, dass er zu einer Gesamtnichtigkeit der betreffenden Regelung führt. Demnach sind sowohl Bußgeldbescheide als auch Fahrverbotsanordnungen, die nach dem 28.04.2020 erlassen wurden, unwirksam. 

Die meisten Bundesländer haben inzwischen den neuen Bußgeldkatalog außer Kraft gesetzt und wenden wieder den alten Bußgeldkatalog an. Ob dies rechtlich zulässig ist, ist im Einzelfall zu prüfen.

Die richtige Verhaltensweise für Betroffene hängt davon ab, in welchem Stadium sich das Verfahren befindet:

  • Befindet sich das Verfahren noch am Anfang, kann bereits im Zuge der Anhörung Einfluss auf dessen weiteren Verlauf genommen werden.
  • Geht ein Bußgeldbescheid zu, so kann im Wege des Einspruchs zur Unwirksamkeit vorgetragen werden. Die Einspruchsfrist (14 Tage!) ist dringend zu beachten.
  • Ist die Einspruchsfrist bereits abgelaufen, so ist der Bußgeldbescheid rechtskräftig. Dann ist an Vollstreckungsaufschub oder ein Gnadengesuch zu denken.

Gern helfen wir Ihnen hier weiter. Unsere Verkehrsrechtlerin, Rechtsanwältin Patricia Helm, steht Ihnen tatkräftig zur Seite.