Sondervergütung des WEG-Verwalters

WEG-Verwalter sehen sich oft der Situation ausgesetzt, dass von den Wohnungseigentümern Mehrleistungen abgefordert werden, als sie entsprechend ihres Amtes erbringen müssten. Dies trifft insbesondere auf die jetzige Situation zu, da die Verwalter in der Corona-Krise viele Leistungen selbst erbringen müssen. Nicht wenige WEG-Verwalter vereinbaren daher Leistungskataloge für Verwaltersonderleistungen. Eine solche Sondervergütung des WEG-Verwalters war im letzten Jahr Gegenstand eines Rechtsstreits vor dem Landgericht Köln. Der WEG-Verwalter hatte sich im Verwaltervertrag eine Sondervergütung für die Zuarbeit an einen Rechtsanwalt für die Durchführung von Wohngeldklagen von 200,00 € pro Einzelfall ausbedungen. Hinzu trat, dass die Sondervergütung des WEG-Verwalters nochmals durch Beschluss zugestanden wurde.

Sondervergütung des WEG-Verwalters kann pauschaliert werden

Die gute Nachricht ist, dass das LG Köln die Vereinbarung einer pauschalen Sondervergütung für diese Fälle grundsätzlich für zulässig erachtet. In der vorgehenden Instanz hatte das Amtsgericht Bonn dies bestätigt, die Berufungskammer des LG Köln sah keine Notwendigkeit, dies infrage zu stellen.

Die Sondervergütung ist begrenzt

Während aber das AG Bonn noch der Auffassung war, dass eine Vereinbarung und ein gleichlautender Beschluss über die Vergütung von 200,00 € pro Fall noch zulässig sei, betrachtete das LG Köln eine solche Vereinbarung für unwirksam im Sinne des AGB-Rechts und einen dies bestätigenden Beschluss für ungültig.

Dabei stellt das Gericht auf die Höhe von Anwaltsgebühren ab. Die Sondervergütung des WEG-Verwalters von 200,00 € pro Fall kann in Einzelfällen höher sein, als die Vergütung für einen Rechtsanwalt. Bedenkt man die durchschnittliche Höhe von Hausgeldzahlungen, dürfte bereits eine höhere Anzahl von rückständigen Hausgeldern aufgelaufen sein, damit das Honorar des Anwalts in diesen Bereich rückt. Nach der aktuellen Gebührenordnung (2019) müsste ein Rückstand von mehr als 500,00 € bestehen, damit das Bruttohonorar 200,00 € überschreitet.

Fazit für den Verwalter

Ein Verwalter sollte davon absehen, sich durch Beschluss eine solche Pauschalvergütung versprechen zu lassen, denn es besteht das Risiko, dass ein solcher Beschluss angefochten wird. Die Aufhebung darf als sicher angenommen werden. Der Schaden für den Verwalter dürfte sich auf die Prozesskosten für das Anfechtungsverfahren belaufen, denn ihm können nach § 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegt werden, weil er den von vornherein ungültigen Beschluss in der Regel selbst zur Abstimmung gestellt hat. Auf das Durchgehen eines „Zitterbeschlusses“ zu hoffen, ist daher riskant.

Auch wird die Berufung auf eine vereinbarte Preisliste, die Bestandteil des Verwaltervertrages ist, keinen Erfolg bringen, denn solche Preislisten sind in der Regel als Allgemeine Geschäftsbedingungen zu qualifizieren und unterliegen damit einer strengen Angemessenheitsprüfung. Es ist damit zu rechnen, dass sich die hiesigen Gerichte der Auffassung des LG Köln zur Unwirksamkeit einer solchen Klausel anschließen können. Zudem ist damit zu rechnen, dass die Vereinbarungen von Preislisten oder Sondervereinbarungen ohnehin fehlerhaft zustande gekommen sind, da der Beschluss zur Verwalterbestellung zumeist nicht auf den Inhalt des konkreten Verwaltervertrages bzw. die Preisliste für Verwaltersonderleistungen bezogen ist.

Sinnvoll scheint daher die Vereinbarung einer Sondervergütung des WEG-Verwalters mit gleitender Obergrenze zu sein. Allerdings muss dann die Vereinbarung der Verwaltersonderleistungen fehlerfrei erfolgt sein.

Soweit der Verwalter aktuell noch keine Vergütung für Sonderleistungen vereinbart hat, sich nun aber mit erheblichem Mehraufwand konfrontiert sieht, ist auf einen nächsten Beitrag zu verweisen.

Auskünfte hierzu erteilt Ihnen unser WEG-Experte Rechtsanwalt Frank J. Schäker.