Verbot der Vermietung als Ferienwohnung durch Beschluss

Der BGH hat sich zur Frage äußern müssen, ob ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung durch Beschluss möglich ist. Der Fall war deshalb besonders speziell, weil eine Änderung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung durch eine so genannte Öffnungsklausel zulässig war. In Anwendung der Öffnungsklausel ergänzten die Wohnungseigentümer die Teilungserklärung um ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung durch Beschluss einer Mehrheit von mehr als 75 % der Eigentümer. Dagegen wandte sich der vom Vermietungsverbot betroffene Eigentümer vor dem Amtsgericht. Das zuständige Amtsgericht befand diesen Beschluss als nichtig, die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer vor dem Landgericht blieb erfolglos, der BGH bestätigte diese Entscheidungen.

Die Entscheidung des BGH hat zwei wichtige Facetten des Wohnungseigentumsrechts zum Inhalt. Zum einen hat der BGH sich wiederholt mit der Frage beschäftigen müssen, ob eine Nutzung als Ferienwohnung oder andere Arten der kurzfristigen Vermietung Wohnnutzung sind, zum anderen, inwieweit eine Öffnungsklausel eine ausreichende Rechtsgrundlage sein kann, die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung durch Beschluss zu ändern.

Nutzung als Ferienwohnung: Wohnnutzung?

Bereits mehrfach musste sich der BGH mit der Frage beschäftigen, was Wohnnutzung sei. So hatte der BGH bereits 2010 klargestellt, dass Wohnnutzung auch die Vermietung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste sei. Zur Wohnnutzung gehören damit auch die Vermietung an vor Ort befristet Beschäftigte, an andere Mieter mit Unterkunftsbedarf von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung. Im Zuge der Flüchtlingskrise mussten die Gerichte auch klären, ob die Überlassung von Eigentumswohnungen an Asylbewerber eine Wohnnutzung sei. Auch hier ist klargestellt, dass auch Asylbewerber Wohnbedarf haben, so dass eine Überlassung an diese nur dann die zulässigen Grenzen überschreitet, wenn der Charakter eines Asylbewerberheims aufgrund der Art und Weise der Belegung vorhanden ist.

Diese Rechtsprechung zum Wohnbedarf hat der BGH nochmals ausdrücklich bestätigt.

Öffnungsklauseln und ihre Wirkung auf Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Der BGH musste sich erstmals ausführlich mit der Wirkung von Öffnungsklauseln in Bezug auf Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beschäftigen. Hintergrund ist, dass Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung grundsätzlich den Charakter einer Vereinbarung besitzen. Vereinbarungen können in der Regel nicht durch Beschlüsse abgeändert werden, ihre Änderung bedarf grundsätzlich einer neuen Vereinbarung.

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten deshalb eine so genannte Öffnungsklausel, also die Möglichkeit, durch qualifizierte Mehrheiten Regelungen in der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung im Beschlussweg abzuändern. Im entschiedenen Fall konnte nach dem Wortlaut der Öffnungsklausel eine Abänderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit einer Mehrheit von 75 % der Miteigentümer erfolgen. Von dieser Mehrheit hatten die Wohnungseigentümer Gebrauch gemacht und die bislang uneingeschränkte Wohnnutzung soweit eingeschränkt, dass die „Überlassung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer sowie eine Nutzung als Werkswohnung nicht mehr zulässig ist“.

Trotz der Öffnungsklausel erachtete der BGH den Beschluss als nichtig und stellte dabei darauf ab, dass es einerseits unverzichtbare und verzichtbare Rechte gäbe, andererseits mehrheitsfeste und nicht mehrheitsfeste Rechte. Zwar sei die Einschränkung der Wohnnutzung auf bestimmte Arten des Wohnens verzichtbar, soweit die Einschränkung durch Vereinbarung erfolge. Allerdings betrachtet der BGH die vereinbarte Art der Nutzung als mehrheitsfest im Hinblick auf die Einschränkung bisheriger Rechte durch Mehrheitsbeschluss. Der von der Einschränkung betroffene Wohnungseigentümer müsse der Veränderung zustimmen, damit sie wirksam sei. Damit steht fest, dass ein Verbot der Vermietung als Ferienwohnung durch Beschluss nicht möglich ist.

Welche Rechte mehrheitsfest oder nicht mehrheitsfest sind und deshalb durch Mehrheitsbeschluss eingeschränkt werden können, klärt mit Ihnen unser WEG-Experte Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker.