Bauplanungsrechtsnovelle 2017: Erleichterung des Wohnungsbaus in Innenstädten – neue Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“ macht’s möglich

Der Wohnraum wird in Innenstädten und Ballungszentren immer knapper, die Mietpreise steigen daher immer stärker an und die Mietpreisbremse hat nicht die gewünschte Wirkung erzielt. Einer Umwandlung bzw. Umnutzung von bisherigen Gewerbeflächen in Wohnraum in den oberen Etagen von Gebäuden in Innenstadtlagen oder einer Nachverdichtung stehen das bisher geltende öffentliche Baurecht, insbesondere die Anforderungen an das Maß der baulichen Nutzung, sowie das Immisionsschutzrecht (insbes. Lärmschutz) entgegen. Im öffentlichen Baurecht galt bisher der Grundsatz, dass Arbeiten und Wohnen sowie Freizeit und Einkaufen in getrennten Gebieten stattfinden sollen und damit ein möglichst hoher Lärmschutz erreicht wird. (mehr …)

Unter bestimmten Umständen kann man Mängelrechte (Ersatzvornahme, Rücktritt, Minderung, Schadensersatz, Nacherfüllung, Kostenvorschuss zur Ersatzvornahme) bei einem Werkvertrag bereits vor bzw. ohne Abnahme geltend machen. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun (Urteil vom 19.01.2017, VII ZR 193/15), dass der Auftraggeber in bestimmten Fällen ausnahmsweise berechtigt sein kann, die o.g. Mängelrechte wie Selbstvornahme oder Schadensersatz bereits vor bzw. ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die Erfüllung des Vertrages verlangen kann und sich das Vertragsverhältnis in ein reines Abrechnungsverhältnis umgewandelt hat. Ein solches Abrechnungsverhältnis soll vorliegen, wenn der Auftraggeber Schadensersatz statt der Leistung oder Minderung des Werklohns geltend macht.
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Beim Erwerb von Gewerbeimmobilien treten immer mehr die Risiken von Brandschutzmängeln in den Vordergund, sowohl beim Käufer als auch beim Verkäufer. Der Käufer möchte sich vor unangenehmen Überraschungen absichern, der Verkäufer möchte sich vor Rückgriffen schützen. Solche Mängel können insbesondere bei Versammlungsstätten, aber auch bei Gaststätten und Bürogebäuden zu Nutzungsuntersagungen führen. Hier schützen nur klare Regelungen über Zusagen oder Garantien zum Brandschutzzustand oder die Bedingungen für die Brandschutzertüchtigung durch den Verkäufer. Auch kann bestehen bleibenden Mängeln eine Kaufpreisanpassung folgen.

Problembereiche des vorbeugender Brandschutz sind insbesondere:

• baulicher Brandschutz (Baustoffe und Bauteile sowie brandhemmende Bauplanung, reaktive Brandbekämpfung);
• anlagentechnischer Brandschutz (Branddetektion und -signalisierung, Brandlöschung, Lüftung und Brandmeldeanlagen);
• organisatorischer Brandschutz (Alarmpläne und Beschilderungen).

Die bestehenden Probleme sind vor Vertragschluß aufzuklären oder zum Vertragschluß sind Regelungen in den Vertrag aufzunehmen, die eine Behandlung von nachträglich festgestellten Mängeln festlegen. Bei der Abfassung solcher Regelungen oder dem Aushandeln von Garantieerklärungen und Gewährleistungsmöglichkeiten sind wir Ihnen gern behilflich.

Frank J. Schäker
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht