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RA Schäker Wohneigentum WEG-Recht

Wohneigentum und Immobilien

Rechtsanwalt Frank Jörg Schäker ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und vorrangig spezialisiert auf das Recht zum Wohneigentum und Immobilien. Er berät und vertritt bei allen relevanten Fragen zum Erwerb und Veräußerung von Wohneigentum und Teileigentum und anderen Immobilien, aber auch bei der Begründung und Änderung von Wohneigentum. Er kann auf langjährige Erfahrungen bei der Beratung und Betreuung von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) und WEG-Verwaltern zurückblicken und besitzt umfangreiche Prozesserfahrungen bei der Anfechtung von Beschlüssen oder der Abwehr unberechtigter Anfechtungen. Er ist sicher in der Formulierung von Beschlüssen in WEG-Versammlungen, aber auch in der Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Seit vielen Jahren berät er Eigentümer beim Erwerb und bei der Veräußerung von Immobilien und Eigentumswohnungen, entwirft oder überprüft er Kaufverträge und vertritt Eigentümer und Interessenten beim Erwerb in der Zwangsversteigerung. Lange Zeit war RA Schäker selbst als Zwangsverwalter tätig.

Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei Wohneigentum ist zunehmend wichtiger geworden. Viele Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sind mehr als 20 Jahre alt und besitzen Zuweisungen zum Sondereigentum bzw. Gemeinschaftseigentum, die im Lichte damaliger Intentionen der Bauträger sicher zweckmäßig waren, für die Eigentümer aber weitgehend verwirrend geworden sind. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die immer ausgefeiltere Rechtsprechung des BGH sind auch viele Gewissheiten der Zuordnung fraglich geworden. Der BGH hat in den vergangenen Jahren immer wieder klargestellt, dass Gebäudeteile trotz nomineller Zuordnung zum Sondereigentum rechtlich dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind. Die ursprüngliche Teilung ist damit unwirksam. Wer trägt nun die Pflicht zur Instandsetzung? Wer hat darüber zu beschließen? Alle oder nur ein Teil, z.B. die Sondernutzungsberechtigten, Inhaber der Doppelparker usw.? Wer trägt die Kosten? Ist die Teilungserklärung bei unwirksamen Klauseln ggf. ergänzend auslegungsfähig, dass die ursprüngliche Zielsetzung erreicht werden kann? Die sichere Auslegung ist wichtig, um erfolgreiche Anfechtungen von Beschlüssen von vornherein auszuschließen. RA Schäker besitzt aufgrund der Kenntnis vieler Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen eine große Erfahrung auf diesem Gebiet.

„Steckengebliebene Bauten“

Besondere Kenntnisse hat RA Schäker bei „steckengebliebenen Bauten“, bei denen Teile einer Wohnanlage bereits vor Jahrzehnten errichtet worden sind, die anderen Teile aber unrealisiert blieben. Nach vielen Jahren sind die ursprünglichen Planungen aufgrund der Veränderung der bauordnungsrechtlichen und auch sonstigen Normen nicht mehr wie geplant und wie in der Teilungserklärung niedergelegt realisierbar. Dagegen steht der Anspruch der Wohnungseigentümer, die Wohnanlage wie vereinbart zu errichten. Zumeist treten noch stadtplanerische Vorstellungen der Gemeinde hinzu, die sehr gern in Form von Auflagen formuliert werden. Scheinbar ist ein solcher Konflikt nicht lösbar. Dennoch kennt RA Schäker die Möglichkeiten des WEG, notwendige Änderungen vorzunehmen und von den anderen Wohnungseigentümern gerichtsfest Änderungen der Teilungserklärung einzufordern, damit die gesamte Wohnanlage nun endlich fertiggestellt werden kann.

Beratung und Vertretung von Wohnungseigentümergemeinschaften, auch gegenüber Wohnungseigentümern oder Dritten

Konflikte in Wohnungseigentümergemeinschaften sind nicht immer zu vermeiden. Wohnungseigentümer zahlen nicht oder werden gar insolvent, die Nutzung des Sondereigentums übersteigt die durch Gesetz und Gemeinschaftsordnung genannten Grenzen oder es gibt Streitigkeiten darüber, in welchem Umfang die Gemeinschaft dem Sondereigentümer Schäden am Sondereigentum nach § 14 Nr. 4 WEG nach Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu ersetzen hat. Aber auch Nachbarn, Dienstleister der Gemeinschaft wie Hausmeister oder Aufzugsunternehmen können für Schwierigkeiten sorgen. RA Schäker vertritt Sie außergerichtlich und vor Gericht! Anfechtungsverfahren sind das tägliche Geschäft.

Versammlungen müssen vorbereitet werden, dazu gehört einerseits die Prüfung und Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, andererseits die Darstellung der Rechtslage in der Versammlung und die Formulierung von Beschlussvorlagen. Immer stärker rücken in zerstrittenen Gemeinschaften die Fragen von Teilnahmerechten in der Versammlung in den Vordergrund: Ist einem Vertreter eines Eigentümers die Teilnahme an der Versammlung zu gewähren oder ist sie zu verweigern? Können Beschlüsse zu einem Thema überhaupt gefasst werden oder wurden Beschlüssen nicht hinreichend in der Einladung angekündigt? Liegt eine ausreichende Anzahl von Kostenangeboten vor? Wie geht man mit in der Versammlung offenbar gewordenen Fehlern in der Abrechnung um? Kann sie noch beschlossen werden? Hier erhalten Sie einen kompetenten Rat.

Beratung und Vertretung in Verwaltungsangelegenheiten

RA Schäker hat vor seiner Tätigkeit als Rechtsanwalt selbst Wohneigentum und Immobilien verwaltet. Er kennt die Verwaltertätigkeit sozusagen von der Pike auf, hat Immobilienkaufleute ausgebildet und war Prüfer an der IHK zu Leipzig für Immobilienfachwirte. Dabei versteht er sich als direkter Ansprechpartner in allen Verwaltungsangelegenheiten, sowohl in Fragen der vertraglichen Regelung der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung, als auch der Rechtsberatung und Rechtsdurchsetzung gegenüber Dienstleistern. Er leistet Hilfestellung bei der rechtssicheren Formulierung von Beschlüssen, auch im Hinblick auf die Auslegung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

In Fragen der Vergütung der Verwalter hat er umfangreiche Kenntnisse im Falle der Beendigung von Verwalterverträgen durch außerordentliche fristlose Kündigung, denn die (jederzeit grundlos mögliche) Abberufung des Verwalters ist zwar die eine Seite, die notwendige zivilrechtliche Beendigung des Verwaltervertrages die andere. Auch bei umfangreichen Katalogen für Sonderleistungen steht Ihnen RA Schäker helfend und orientierend zur Seite.

Beratung zum Teilungsvertrag, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Begründung von Wohneigentum und Teileigentum erfolgt oft im Zuge der Bauträgertätigkeit mittels vorgefertigter Muster für Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Die Notare sind auf diese Art des Massengeschäfts gut eingestellt. Allerdings kann auch ein schon bestehendes Haus aufgeteilt werden oder Bauherrengemeinschaften mit speziellen Interessen schließen sich zusammen, um eine Wohneigentumsanlage zu errichten. Gerade hier bestimmen oftmals spezielle Wünsche der potentiellen Eigentümer die Beratungstätigkeit: Sozialbindung von Teilen der Wohnanlage, geregelte gemeinschaftliche Nutzung von Teilen der Anlage, Vorkaufsrechte, Möglichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung und deren Einschränkung, Öffnungsklauseln der vertraglichen Regelungen. Aber auch Zuordnungen von Sondereigentum, besondere Stimmrechte (z.B. bei Untergemeinschaften bei Mehrhausanlagen) und Kostentragungsregelungen sind oft gewünscht und auch angebracht. RA Schäker hat einen umfangreichen Erfahrungsschatz und kann etwaige Regelungen bereits auf ihre Zukunftstauglichkeit abschätzen und auf die bestehenden Bedingungen und Ihre Wünsche angepasst ausformulieren.

Auch bei steckengebliebenen Bauherrengemeinschaften, bei denen eine oder mehrere Sondereigentumseinheiten nicht realisiert wurden, kann eine Beratung und nachfolgende Änderung der Teilungserklärung sinnvoll sein, wenn das nicht ausgebaute Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum zurück gewandelt werden soll. Unter Umständen habe die aktuellen Bauvorschriften eine so hohe finanzielle Hürde aufgebaut, dass ein Neuausbau nicht wirtschaftlich ist und die hohen Kosten für den Ausbau des Gemeinschaftseigentums die Gemeinschaft träfen. RA Schäker formuliert Änderungen der Teilungserklärung und bereitet eine notarielle Beurkundung vor.

Erwerb und Verkauf von Wohneigentum und Immobilien

Der Erwerb und die Veräußerung von Wohneigentum und Immobilien sind oft mit erheblichen Risiken verbunden. Was muss zwingend in den Kaufvertrag? Wie sollte mit Haftungsausschlüssen umgegangen werden? Was muss der Verkäufer dem Käufer offenbaren? Sind die Maklerklauseln in Ordnung? Zwar bieten Notare wohlgesetzte Vertragsklauseln an, doch vor der Entscheidung sollte die Frage geklärt werden, welche Regelung für sich selbst die beste ist. RA Schäker erstellt, prüft und ändert Grundstückskaufverträge mit langjähriger Erfahrung.

Einen wesentlichen Teil beim Immobilienerwerb nimmt die Prüfung der rechtlichen Risiken der Investition (due dilligence) ein. Nicht nur das Eigentum selbst ist entscheidend, sondern auch dessen Nutzbarkeit. So ergeben sich aus der bauordnungsrechtlichen Zuordnung der Immobilie objektive Grenzen der Nutzbarkeit, die oftmals durch laufende Mietverträge überschritten werden. Die Folge sind ordnungsbehördliche Maßnahmen bis hin zur Untersagung einer bestimmten Nutzung. Aus dem Mietvertrag – insbesondere aus Gewerbemietverträgen – ergeben sich aber Pflichten für den Vermieter gegenüber den von der Nutzungsuntersagung betroffenen Mieter. Da der Erwerber nach § 566 BGB mit der Eigentumsübertragung in die Position des Vermieters tritt, treffen ihn ggf. erhebliche Gewährleistungs- und Schadenersatzpflichten, die die Kalkulation des Erwerbers erheblich stören. In Mietverträgen können sich oft weitere Störfaktoren finden: unwirksamen Renovierungsklauseln, die den Vermieter in der Folge verpflichten, auf seine Kosten während der Mietzeit regelmäßig zu renovieren, unwirksame Nebenkostenklauseln, durch die Nebenkosten dauerhaft nur beim Vermieter verbleiben (welcher Mieter wird ausziehen, wenn die Heizkosten aufgrund eines Vertragsfehlers vom Vermieter getragen werden müssen?) oder tatsächliche Gegebenheiten, die eine Nebenkostenabrechnung immer angreifbar machen (Einrohrheizung, mangelhafte Isolierung, niedrige Erfassungsraten).  Auch aus den Bedingungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung und dem inneren Zustand der Gemeinschaft können sich erhebliche Risiken für die Kalkulation des Erwerbs ergeben. Alle diese Risiken sind oft nur durch Prüfung von Mietverträgen und Betriebskostenabrechnungen, Bauunterlagen, der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie von Beschlussprotokollen sichtbar. RA Schäker ist hierauf spezialisiert.

Obwohl RA Schäker auch steuerliche Probleme zum Immobilienbesitz überblickt, ist eine tiefgründige steuerliche Prüfung nur durch einen Steuerberater vorzunehmen. RA Schäker erteilt lediglich Hinweise über potentielle steuerliche Probleme, die einer vertieften Prüfung bedürfen.

Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Teilungsversteigerung

Geraten Grundstückseigentümer in finanzielle Bedrängnis, steht oft eine Zwangsversteigerung oder eine Zwangsverwaltung an. Aus dem erstrittenen Titel wird eine Zwangsversteigerung beantragt. RA Schäker kennt die Tücken und Lücken des Zwangsversteigerungsgesetzes und kann bei frühzeitigem Eingreifen oft noch das Verfahren in der gewünschten Richtung beeinflussen. Ist der Grundstückseigentümer zudem noch verstorben, muss erst eine Titelumschreibung erfolgen, der Erbe ausfindig gemacht werden und – sofern sich dieser unkooperativ zeigt – ein Erbschein zwangsweise besorgt werden. Auch auf den hierzu notwendigen rechtlichen Nebengebieten besteht eine jahrelange Expertise, die zu Ihren Gunsten eingesetzt wird.

RA Schäker war längere Zeit als Zwangsverwalter tätig und kennt die Verfahren recht gut. Er kann beurteilen, ob die Zwangsverwaltung zu einer Befriedigung der Forderung führt oder die Zwangsverwaltung zu einer Verbesserung der Immobilie führt, die die Verwertungschancen in der Zwangsverwaltung erhöhen. Über die Rangklassen bei der Befriedigung von Forderungen nach dem ZVG weiß RA Schäker gut Bescheid.

RA Schäker vertritt sowohl Gläubiger, Wohnungseigentümergemeinschaften als Schuldner im Zwangsversteigerungsverfahren. Eine besondere Expertise besitzt bei der Beratung von Kaufinteressenten im Zwangsversteigerungsverfahren. Zusammen mit einer vorherigen Prüfung von Gutachten, Mietverträgen und Informationen aus der WEG kann sachgerecht entschieden werden, ob ein Erwerb größere Risiken in sich birgt.

Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht nach § 18 Abs. 1 WEG die Möglichkeit, dass die Gemeinschaft vom säumigen Wohnungseigentümer verlangen kann, dass er das Eigentum veräußert. RA Schäker vertritt Sie auch in diesen Verfahren.

Honorarfragen

Für die Beratung in WEG-Fragen hilft oft ein Blick in die Gebührenordnung nicht weiter. Für Beratungen ist ohnehin eine Gebührenvereinbarung vorzunehmen. Daher bieten wir hierzu die Vereinbarung von Festhonoraren, von Stundenhonoraren, ggf. auch unter Vereinbarung von Obergrenzen an. Da bei vielen Fragen auch der zeitliche Umfang bereits gut abschätzbar ist, kann meist im Voraus eine recht gute Schätzung des zu erwartenden Zeitaufwandes abgegeben werden.

In gerichtlichen Verfahren kann zumeist auf die gesetzlichen Gebühren des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes (RVG) zurückgegriffen werden, außer es liegt bei sehr niedrigen Streitwerten ein erhebliches Missverhältnis zwischen Honorar und Arbeitsaufwand vor.

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